En af mine yndlingsteorier, som jeg har talt om på denne blog i flere år nu, er ideen om, at markederne bevæger sig hurtigere end nogensinde før.
En kombination af forbedret teknologi, den frie informationsstrøm, et mere globaliseret marked og centralbankintervention betyder alt sammen, at markederne ser ud til at stige og falde hurtigere end tidligere.
Se bare, hvor hurtigt realkreditrenterne steg, da det engang blev klart, at Fed ikke havde andet valg end at hæve renten for at bekæmpe inflationen:
Mens Fed langsomt hæver federal funds-renten, er realkreditrenterne ikke villige til at vente på Jerome Powell.
Priserne steg fra 3 % i januar til over 5 % i april. Og den opadgående bevægelse var næsten kontinuerlig.
Den eneste periode i historien, der endda kom tæt på hastigheden og omfanget af denne bevægelse, var i begyndelsen af 1980’erne.
Fra februar 1980 til april 1980 steg den 30-årige boliglånsrente fra 12 % til over 16 %. Derefter, fra juli 1980 til oktober 1980, steg raterne fra 12 % til over 18 %.
Interessant nok var bevægelsens omfang denne gang større i form af procentvise stigninger fra lavpunkterne.
Priserne er steget næsten 100 % fra deres laveste niveauer i januar 2021 og to tredjedele højere end priserne siden begyndelsen af dette år.
I 1980/81/82 steg satserne med henholdsvis 33 % og 50 % (omend fra meget højere begyndelsesværdier).
Den dårlige nyhed er, at kombinationen af skøre prisstigninger og højere realkreditrenter betyder, at boliger er blevet uden for rækkevidde for nye købere:
Pantberegnere har sandsynligvis flere ord på fire bogstaver end Warriors-spillere til en Celtics-hjemmekamp.
Den gode nyhed er, at højere priser bringer fornuften tilbage til boligmarkedet.
Mine hovedkilder til alle boligdata i denne skøre periode er RedFin, Mike Simonsen, Logan Motoshimi såvel som Bill McBride.
Lad os dykke ned i nogle af deres data for at vise, hvordan tingene (endelig) bliver bedre.
Boliger må ikke gå på markedet og have flere bud ud over udbudsprisen. Der skal være nogle indrømmelser for at finde markedsclearingsprisen.
Så det er godt at se prisnedsættelser:
De mennesker, der ejer huset, har nu så stort et kapitallager, at de har mulighed for at sænke prisen, hvis det ikke sælges med det samme.
Dette er normalt, da mange sælgere mener, at deres hjem er mere værd, end det faktisk er.
Huse bør heller ikke være til salg i det øjeblik, de vises på Zillow. Købere bør ikke have travlt med at træffe den vigtigste økonomiske beslutning i deres liv. Det var ikke normalt, når så mange huse blev solgt så hurtigt:
Det er stadig højt, men går nu i den rigtige retning.
En af hovedårsagerne til, at boliger forsvinder fra hylderne så hurtigt, er, at varelageret har været meget lavt. Vi byggede ikke nok boliger, folk var bange for at sætte deres hjem til salg under pandemien, og lave renter gav folk en undskyldning for at hæve priserne på boliger, der var på markedet.
Inventarbilledet ser ud til at blive bedre, og vi har endelig set et hop i antallet af boliger til salg:
Varebeholdningerne steg med 13% i forhold til sidste år. Et andet diagram bevæger sig i den rigtige retning for første gang i lang tid.
Det er selvfølgelig værd at bemærke, at meget af denne forbedring går fra monstrøs til skræmmende.en Det er på mange måder købere, der sidder ude med højere takster, men det er rart at se en større pulje af boliger for dem, der skal købe.
Selvom det er godt at se lagerbeholdningen stige, vil den vigtigste metrik for de fleste boligkøbere være prisen:
Jeg ville være chokeret, hvis nogle af de hotteste markeder ikke faldt i de kommende måneder (steder som Boise og Austin). Vil priserne falde i hele landet? Det er muligt, men selv en afkølingsperiode, hvor priserne holder op med at stige, ville være velkommen.
Selvom varebeholdningerne er stigende, er udbuddet af boliger til salg fortsat på et rekordlavt niveau:
Og aktiesituationen har stadig lang vej igen for at komme tilbage til normalen:
Motashami delte nogle tanker om disse tal i en nylig et stykke:
Min næste fase af lagerovervågning er at vende tilbage til området. 1,52–1,93 mio og en månedlig forsyning på mere end fire måneder med en varighed. Når vi når disse niveauer, vender vi tilbage til boliginventarsituationen. Så kan jeg fjerne mærket “vildt usundt boligmarked”, fordi jeg synes, det er et acceptabelt niveau. For at få nogen meningsfulde prisnedsættelser – for at min model kan komme tilbage i kø – har jeg brug for, at disse ting sker, og jeg tror på, at højere priser kan hjælpe med at bringe fornuften tilbage til boligmarkedet.
Den gode nyhed er, at situationen er i bedring, og flere huse er på markedet. Den dårlige nyhed er, at de nuværende niveauer stadig ligger et godt stykke under de historiske gennemsnit og skal hæves lidt mere.
De fleste markeder er sjældent i ligevægt eller normalitet, men her er nogle kvalitative benchmarks for, hvad jeg anser for at være et mere normalt boligmarked:
- Potentielle købere bliver ikke afbrudt ved hver tur af folk, der kun tilbyder kontanter til udbudsprisen.
- Boliger sælges ikke i blinde med nul uforudsete udgifter såsom eftersyn.
- Huse til salg kan være på markedet i uger eller *gispe* i måneder, mens købere overvejer deres muligheder og sælgere vurderer deres prisforlangende.
- Købere og sælgere kommer til en aftale, der kan kræve små kompromiser fra begge sider.
- Folk tror ikke, det er umuligt at finde et hjem.
Og hvis priserne alligevel skal sænkes lidt, bør ingen fælde en tåre for boligejerne. Nettoformuen er steget med $7 billioner siden starten af pandemien.
Boligejere har en kapitalbuffer for at afbøde slaget ved en afmatning på boligmarkedet.
Michael og jeg talte om boligmarkedet og mere i denne uges Animal Spirits:
abonnere på Kompleks så du aldrig går glip af et afsnit.
Yderligere læsning:
Hvorfor der kan gå år, før vi ser et normalt boligmarked
Og nu, hvad jeg har læst på det seneste:
enGrusomt er værre end forfærdeligt, ikke?