Hver generation har sine egne boligproblemer. Med renterne nu stigende, er slutningen af 1980’erne en æra, som vi vil høre om senere.
I denne periode steg realkreditrenterne fra 9 % i 1983 til et højdepunkt på 17 % i 1990. Boligkøbere havde det svært. Det efterlod os også med familiesamtaler om “hvor svært det var at købe et hus med en rente på 17%”, og hvordan “vi ikke brugte penge på avocadotoast, som du gør nu.”
Det er rigtigt, at boligkøbere i denne periode havde svært ved at betale deres realkreditlån.
Men enhver sammenligning mellem epoker må erkende, at dengang var priserne lavere på grund af høje renter, ligesom nutidens høje priser er høje på grund af lave renter.
Min pointe som boligøkonom er, at hver generation bliver konfronteret med de samme to jernbeklædte love på boligmarkedet. For det første plejer husleje og priser at være grænsen, som lejere og købere kan betale. For det andet bevæger markedet sig i cyklusser, og det rigtige tidspunkt at købe varer ikke længe.
Men disse problemer ser anderledes ud for hver generation.
I 1930’erne var det et slumkvarter i arbejderklassen efter den store depression. Mens private ejendomsmarkeder henvendte sig til middel- og overklassen, begyndte arbejderklassens dårlige levevilkår at tvinge regeringen til at gribe ind i boliger. MEN 1947 Review, The Housing Problem in Australiabemærkede, at i denne periode blev lavindkomstgrupper “alvorligt forsømt” og “ikke havde råd til et moderne standardhjem eller tilstrækkelig mad og tøj.”
Som nu pressede huslejen på grænsen, som folk kunne betale, uanset hvor dårlige forholdene var.
I efterkrigstiden var hovedproblemet manglen på materialer til nye boliger. Det unikke i denne æra var den tunge statslige indgriben i boliger og forsørgelse af arbejderklassen.
Regeringer fungerede som udviklere og greb ind i forsyningskæder for at levere arbejdskraft og materialer til indhentning af boligbyggeri.
Denne periode oplevede også den sidste vedvarende stigning i andelen af boligejere, fra 52% i 1947 til over 70% i 1961. I 2016 var andelen af boligejere faldet tilbage til 65 %.
I 1960’erne skabte konservative realkreditlån, der krævede store indlån, krav til opsparing, stabile job og familiestrukturer, andre restriktioner for, hvem der kunne købe huse.
Beslægtede problemer eksisterer stadig i dag. Spørgsmålet om at beholde depositumet går på tværs af begge sider af politik, hvilket fører til annonceringen af Labour Share Scheme og Anciennitetskoalitionsordningen i bytte for bolig i valgperioden. Men boligernes jernlove tyder på, at eventuelle ydelser vil være midlertidige.
Den moderne æra begyndte i 1993, da Australien begyndte at styre makroøkonomien gennem pengepolitik. Højere renter bruges til at sænke boligpriser og omkostninger, mens lavere renter bruges til at øge dem.
Det er grunden til, at jeg i 2020 forudsagde, at ejendomspriserne ville stige 20 % i stedet for at falde 20 % på trods af den økonomiske panik.
Dette førte til et godt tidspunkt at købe. De første boligkøbere er blevet udnyttet, og antallet af boliglån er vokset til 171.000 i regnskabsåret 2020-21. Gennemsnittet for de tre foregående år var kun 95.000.
Så virkede den anden jernlov. Ejendomspriserne er steget. Og da de gjorde det, blev fordelen ved lave renter afsløret. Nu hvor renten stiger, bliver situationen kun værre.
Det er derfor, Reserve Bank of Australia Rentestigning med 0,5 pct. denne uge har skabt så meget diskussion. Hvis din realkreditrente er 2 %, øges dine rentebetalinger med 25 % ved at gå til 2,5 %. Det svarer til at gå fra 10 % realkreditrente til 12,5 %.
Købere i dag vil være på deres grænse, ligesom de var ved stigende renter i slutningen af 1980’erne. Det er jo hjemmets første jernlov. Først nu betyder høje priser, at loftet nås til meget lavere renter. Dette er ikke avocadotoast.
