Den gode nyhed er, at Federal Reserve har de redskaber, den har brug for, for at begrænse inflationen. Den dårlige nyhed er, at disse værktøjer er stumpe og vil ramme nogle sektorer hårdere end andre. Blandt mest sårbare: det amerikanske boligmarked.
Se bare historien. Den inflationære periode, der begyndte i 1970’erne, var knust af Federal Reserve. Men det var først efter, at centralbanken hævede renten så højt, at realkreditrenterne oversteg 18% i 1981.. så det boligbyggeriet blev halveret i 1982..
Spol frem til 2022, og Fed er tilbage i inflationsbekæmpende tilstand. Straks begyndte de finansielle markeder at hæve renterne på realkreditlån. Mellem december og april steg den gennemsnitlige faste rente på 30-årige realkreditlån fra 3,2 % til 5,1 %.
I løbet af den seneste måned ser det dog ud til, at stigningen i realkreditrenterne er fladet ud. Faktisk faldt det på en tre-ugers periode i maj. Nå, det var indtil fredag, hvor han begyndte at accelerere igen. Jo højere end forventet Forbrugerprisindekset læsningen, som nåede et højdepunkt i 40 år på 8,6 %, sendte finansmarkederne i uro. Sidst på dagen fredag den gennemsnitlige 30-årige faste realkreditrente var 3,85 %..
“Jeg tror ikke, vi har set enden på stigningen i statsrenterne,” siger Mark Zandi, cheføkonom i Moody’s Analytics. Historisk har realkreditrenterne fulgt banen med 10-årige statsrenter. Hvis den 10-årige periode vokser, siger Zandi. Held at vi kan se realkreditrenter over 6 %.
En stigning i realkreditrenterne på 2,75 procentpoint i løbet af det seneste år – hvoraf det meste skete inden for de seneste seks måneder – er historisk sjældent. Du bliver nødt til at gå tilbage til 1981 for at finde sidste gang, hvor renterne på realkreditlån steg så hurtigt.
Det hurtige hop i realkreditrenterne var på samme tid økonomisk chok på boligmarkedet og et stort slag for hjemmehandlende. Hvis en låntager optager et realkreditlån på $500.000 i juni 2021 til en fast rente på 3,1%, vil de se en månedlig hovedstol og rentebetaling på $2.135. Med en sats på 5,85 % ville den månedlige betaling være $2.950. Det er 38 % mere end den månedlige betaling. Over et 30-årigt lån er det yderligere 293.264 USD i samlede betalinger.
Også et dårligt eksempel. Hvorfor? I løbet af det seneste år boligpriserne steg med rekordhøje 20,6 pct.. For at sige det enkelt: En låntager kan ikke få det samme hus på 500.000 $ nu, som han fik for et år siden. Antag af denne grund, at et realkreditlån på $500.000 steg 20,6% til $603.000. Ved en fast rente på 5,85% er den månedlige betaling af hovedstol og renter på et $603.000 lån $3.557.
Stigende realkreditrenter kombineret med en historisk stigning i de amerikanske boligpriser…som er steget 36,8% siden begyndelsen af pandemien-derfor Det amerikanske boligmarked bremses. Mange låntagere, der skal opfylde långivernes strenge krav til gældsforholdet, har mistet berettigelsen til realkreditlån eller nægter simpelthen at betale så mange penge. Uanset hvad har det et amerikansk boligmarked på det Zandi kalder “boligtilpasning”.
Vi ser allerede nu et hurtigt fald i både salg af eksisterende boliger og salg af nye boliger. Torsdag tweetede Freddie Mac vicecheføkonom Len Kiefer, at faldet i realkreditansøgninger betyder “Det amerikanske boligmarked er i de tidlige stadier af sit største fald siden 2006.”
Tjek dette interaktive diagram på Fortune.com
Vi ser også, at køling øger lagerbeholdningen.
Da boligboomet startede under pandemien, faldt boligbestanden til det laveste niveau i fire årtier. I marts i år er landsdækkende lagerbeholdninger for Zillow var 64 % under marts 2019-niveauerne. Men efterhånden som boligmarkedet begynder at gå i køletilstand, stiger lagrene igen. Mellem 26. marts og 7. maj steg det landsdækkende lagerniveau med 10 %. Dette inkluderede en stigning på 54 % i varebeholdninger i Coeur d’Alene, Idaho, og en stigning på 49,6 % i Reno, Nevada..
“Den bedste del af bolighistorien i 2022 er stigningen i varebeholdninger, da dette vil sætte boligsælgere og bygherrer i kontrol. De havde for meget prisstyrke og hævede priserne for højt,” siger Logan Mohtashami, senioranalytiker hos HousingWire.
Selvom boligmarkedet er ved at køle af, er der ifølge Mohtashami stadig for få tilbud på markedet. Faktisk har langt de fleste regionale boligmarkeder (se diagrammet nedenfor) stadig lagerniveauer, der er mere end 50 % under deres præ-pandemiske niveauer. Hvis renterne på realkredit begynder at falde igen, kan manglen på beholdning føre til, at vanviddet vender tilbage, sagde han.
Tjek dette interaktive diagram på Fortune.com
Er det muligt, at boligmarkedet kan vende denne afmatning og vende tilbage til boom-tilstand? Det mener Zandi ikke. Denne nedkøling af boligbyggeriet er bevidst – Fed mener, at hvis den kan bremse boligboomet, så kan den bremse inflationen. På den front siger Zandi, at Fed sandsynligvis er tilfreds med den boligafkøling, der begyndte i april.
Ser vi fremad forventer Zandi, at landets år-til-år vækst i boligpriserne vil forblive uændret på 0 %, og markant “overvurderede” boligmarkeder for at se boligpriserne falde mellem 5 % og 10 %. Selvfølgelig vil selv et prisfald på 5-10 % næppe være en økonomisk lettelse for boligkøbere – i hvert fald hvis realkreditrenterne overstiger 6 %.
Hvis du har brug for mere information om bolig, så følg mig på Twitter på @NewsLambert.
Denne historie blev oprindeligt udgivet den Fortune.com
