Som professionelle ejendomsmæglere varierer vores opgaver. Typisk omfatter de en repræsentation af ejeren eller beboeren.
Beboere har brug for et sted at drive forretning ved at leje eller købe erhvervsejendomme. Derfor foretager vi søgninger, tjekker alternativer og beskytter vores kunders interesser. Med ejerens deltagelse søger vi køber eller lejer til et tomt eller snart tomt lokale.
Nogle gange pålægger ejeren os at sælge den beboede bygning, også kendt som en lejet investering. Du undrer dig måske over, hvorfor en interessent sælger et aktiv med cash flow. Der er mange grunde.
Typisk er der sket en overgang – død, skilsmisse eller virksomhedsovertagelse. Nogle gange er der en ændring i motivationen, et behov for kontanter eller et ønske om at udvide porteføljen gennem brug af en skatteudskudt udveksling. For nylig, da priserne er steget eksponentielt, har vi set en strøm af uønskede tilbud til forbløffende beløb, hvilket har fået nogle ejere til at sælge.
Så hvordan sælger vi lejede investeringsdestinationer?
Først og fremmest skal vi forstå forskellen mellem et indtægtsgenererende køretøj og en tom adresse. Ser du, en tom bygning har brug for en lejer. Et travlt sted – nej. På den måde forvandles den potentielle kunde, du leder efter, fra en forsyningssøgende virksomhed til en profitsøgende investor.
Den voksende virksomhed tager sig af gårdarealet, højden på lagerlofterne og kapaciteten, mens investoren er interesseret i lejeperioden, den betalte leje og lejerens økonomiske soliditet.
Markedsføringssikkerheden for en leaset investering vil omfatte oplysninger om lejer, demografi, en liste over lejemål med detaljer om lejekontrakter, forlængelser og udløb samt nogle terrænfarver.
Afhængigt af dollarbeløbet og tilbuddets art, kan der være national appel. For eksempel: et 30 millioner dollars logistiklager i Chino, besat af Amazon, vil generere interesse fra alle sider. Men prisskiltet på 2,5 millioner dollars med Joe’s Mufflers som lejer vil for det meste tiltrække lokale kunder.
Nu forstår vi forskellene og er klar til at gå i gang.
Husk, at vi skal give oplysningerne videre til dem, der har størst sandsynlighed for at være interesserede. Som udgangspunkt vil en industribygning ikke appellere til en gruppe, der anskaffer indkøbscentre. Investorer i højhuse køber normalt ikke store butikker. Men andre investorer vil overveje enhver aktivklasse, såsom kontor-, detail-, industri- eller endda lejlighedsbygninger.
Overvej derefter kilden til investorens kapital. Vil de bruge deres egne midler eller stole på OPM – “andres penge”. Og endelig, hvad er deres exit-strategi? Skal de hæve huslejen og sælge bedriften, eller planlægger de at beholde den for evigt?
Vi har identificeret den mest sandsynlige pulje af købere. Nu er det op til valget af platform for at fremme vores opgave. Vi vil kaste nettet, hvor fiskene bider.
Real Capital Markets vil levere dine oplysninger til mange sofistikerede investorindbakker. Mailprogrammet kan supplere. Selvfølgelig er det effektivt at ringe til potentielle kandidater. En e-mail-kampagne for private fortegnelser fungerer også godt. Udstationering til flere noteringstjenester såsom Costar, LoopNet eller CREXI vil give resultater.
Okay, nettene er nede. Tid til at høste investorernes interesse.
Allen S. Buchanan, SIOR, er leder af Commercial Real Estate for Lee & Associates i Orange. Han kan kontaktes på [email protected] eller 714.564.7104.